경매 배당금 0원, 알짜 부동산 압류하자 제 발로 돈 싸 들고 온 집주인

법무법인 여온 승소 사례 리포트

"변호사님, 법원에서 배당표를 확인했는데 제 순위 배당액이 0원이라고 합니다. 믿었던 전세집이 경매로 넘어가서 낙찰까지 됐는데, 제가 가져갈 돈이 한 푼도 없다니요. 저는 이제 보증금도 없이 길거리에 나앉아야 하나요?"

오늘 소개해 드릴 사례는 임대차 계약을 맺은 집이 경매로 넘어갔으나, 선순위 채권과 세금 문제로 인해 경매 배당금 0원이라는 절망적인 성적표를 받아든 의뢰인의 이야기입니다.

보통 집이 경매로 넘어가면 세입자들은 울며 겨자 먹기로 배당을 통해 보증금을 일부라도 건지길 기대합니다. 하지만 현실은 냉혹합니다. 이번 사건처럼 선순위 채권자들에게 밀려 단 1원도 받지 못하는 깡통전세 피해자들이 너무나 많습니다.

하지만 법무법인 여온은 포기하지 않았습니다. 경매가 끝났다고 해서 임대인의 빚이 사라지는 것은 아니기 때문입니다. 빈털터리가 될 뻔했던 의뢰인을 위해, 임대인의 가장 아픈 곳을 정확히 찔러 돈을 받아낸 통쾌한 승소 사례를 공개합니다.

1. 36억에 팔린 건물, 내 몫은 0원

의뢰인 A씨는 서울의 한 건물에 임대차 계약을 맺고 거주하던 평범한 임차인이었습니다. 그러던 어느 날, 건물이 경매에 넘어갔다는 청천벽력 같은 소식을 듣게 됩니다.

불안한 마음으로 경매 절차를 지켜보던 의뢰인. 드디어 해당 건물은 약 36억 원이 넘는 큰 금액에 낙찰되었습니다. 당연히 내 보증금도 돌려받을 수 있을 거라 기대했습니다. 그러나 법원에서 날아온 배당표는 충격 그 자체였습니다.

2. 실익 없는 피고는 버리고, 진짜 타겟을 노려라

의뢰인은 지푸라기라도 잡는 심정으로 저희를 찾아오셨습니다. 저희는 즉시 사건 기록을 면밀히 분석했습니다. 최초 소송 당시 피고(임대인 측)는 안 씨 외에도 다른 명의자들이 복잡하게 얽혀 있었습니다. 하지만 조사를 해보니 일부 명의자는 이미 집행 가능한 재산이 전혀 없는 무자력 상태였습니다.

돈이 없는 사람을 상대로 소송을 끌어봤자 시간과 비용만 낭비될 뿐입니다. 저희는 과감한 결단을 내렸습니다. 실익 없는 피고들에 대한 청구는 과감히 정리하고, 실질적인 자산가인 안 씨 한 명을 핵심 타겟으로 지정하여 청구 취지를 변경했습니다. 이 소송은 이제 복잡한 다수 당사자 간의 다툼이 아니라, 자금력이 있는 임대인 안 씨를 향한 정밀 타격전이 되었습니다.

3. 명도 확인서로 핑계를 차단하다

본격적인 소송과 집행이 시작되자, 상대방은 뻔한 논리로 방어막을 쳤습니다. 바로 동시이행의 항변입니다. "임차인이 아직 집을 비워주지 않았으니 보증금을 돌려줄 수 없다"는 주장입니다. 이는 임대인들이 시간을 끌기 위해 가장 흔하게 사용하는 수법입니다.

하지만 저희는 이미 이 모든 상황을 예측하고 준비를 마친 상태였습니다. 저희는 법원에 결정적인 증거, 건물인도확인서를 제출했습니다. 확인서에 따르면 의뢰인은 이미 2024년 5월, 해당 부동산을 경매 낙찰자인 매수인에게 깨끗하게 비워주었습니다. 짐을 다 뺐고 열쇠까지 넘겨주었다는 사실이 인감증명서와 함께 완벽하게 입증된 것입니다.

저희는 재판부와 집행관에게 강력히 주장했습니다.
"의뢰인은 이미 집을 비워주었으므로 피고의 항변권은 소멸했으며, 경매 배당금 0원이 확인된 이상 피고는 즉시 숨겨진 재산을 털어서라도 돈을 갚아야 한다."

4. "제발 경매만은 막아주세요!"

저희는 말로만 갚으라고 하지 않았습니다. 임대인 안 씨가 서울에 소유하고 있는 또 다른 알짜 부동산(아파트)을 찾아냈습니다. 이 아파트는 임대인이 절대 뺏기고 싶어 하지 않는 핵심 자산이었습니다.

저희는 지체 없이 해당 아파트에 대해 부동산 강제경매를 신청했습니다. 단순한 독촉장이 아니었습니다. 등록면허세와 등기신청수수료는 물론, 경매 예납금 약 200만 원까지 의뢰인을 대신하여 납부하며 실제로 그 집을 법원 경매로 넘겨버리는 절차를 밟았습니다.

법원에서 강제경매 개시 결정이 내려지고 등기부에 압류가 찍히자, 그동안 연락도 잘 안 되던 임대인에게서 다급한 연락이 왔습니다.

자신의 알짜 부동산이 헐값에 날아갈 위기에 처하자, 임대인은 그제야 부랴부랴 돈을 구해와 보증금 전액을 의뢰인에게 반환했습니다. 경매 배당금 0원이라는 절망적인 상황이었지만, 법무법인 여온은 껍데기뿐인 집은 버리고 임대인의 진짜 급소를 찾아 가격했습니다.

위 사례의 의뢰인분 또한 등기부등본은 깨끗했습니다.

'근데 왜 0원일까요?'

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의뢰인분들이 가장 많이 여쭤보시는 질문 중 하나인데,

집주인의 '체납 세금'은 등기부등본에 나오지 않습니다.

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그러다 경매로 넘어가면

체납세금 -> 은행 빚 -> 내 보증금 순으로

세금이 '0순위'로 먼저 빠져나갑니다

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지금 살고 계신 집, 안전하신가요?

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