전세보증금반환, 집주인 몰래 바뀌고 경매 넘어간 집?
(지연이자까지 전액 회수 성공사례)

"변호사님, 집주인이 바뀐 줄도 몰랐는데 갑자기 법원에서 경매 통지서가 날아왔습니다... 저 이제 쫓겨나는 건가요?"

보통 '전세 사기'라고 하면 처음부터 작정하고 속이는 경우를 떠올리지만, 멀쩡히 살던 집이 나도 모르게 '남의 집'이 되고 경매에 넘어가는 황당한 일들이 비일비재합니다.

오늘 소개해 드릴 사례는 임대인이 세입자 몰래 집을 팔아버리고(매도), 그 집이 경매에 넘어간 위기 상황입니다. 하지만 의뢰인은 법무법인 여온과 함께 전 집주인의 숨겨진 재산을 끝까지 추적하여 보증금 1억 5,300만 원 전액은 물론, 지연이자까지 완벽하게 받아냈습니다.

1. 평범했던 전세 계약, 그리고 은밀한 매도

사건의 시작은 평범했습니다. 의뢰인(임차인)은 임대인과 보증금 1억 5,300만 원에 정상적인 전세 계약을 맺고 입주했습니다.

그런데 계약 기간 중, 임대인은 세입자에게 단 한 마디 상의도 없이 이 오피스텔을 제3자에게 매도해 버립니다. 여기서 중요한 법적 포인트가 발생합니다.

이것은 단순한 예의 문제가 아닙니다. 훗날 저희가 '가압류 결정'과 '승소 판결'을 이끌어낸 신의 한 수(결정적 요인)가 되었습니다.

2. 어느 날 날아온 '경매 통지서'

▲ 집주인이 바뀐 사실을 처음 알게 된 계기가 된 법원 경매 안내문

집주인이 바뀐 줄도 모르고 살던 의뢰인에게 날벼락이 떨어집니다. 현관문에 법원 경매 안내문이 붙은 것입니다.

그제야 확인해 보니 집주인은 자력(돈)이 없는 사람으로 바뀌어 있었고, 그 집은 신용보증기금의 신청으로 강제경매 절차를 밟고 있었습니다.

3. 혼자 진행한 권리신고, 하지만...

너무 놀란 의뢰인은 법원 안내문에 적힌 대로 혼자 '권리신고 및 배당요구'를 했습니다. 하지만 바뀐 집주인은 "돈이 없다", "나도 명의만 빌려줬다"며 배 째라는 식으로 나왔습니다.

이대로 경매가 진행되면 보증금 중 상당액을 떼일 수밖에 없는 절체절명의 상황. 결국 의뢰인은 불안감을 이기지 못하고 부동산 전문 로펌인 법무법인 여온을 찾아오셨습니다.

4. 여온의 솔루션: "통지 없었으니, 승계 거부한다!"

▲ 전 집주인에게 책임을 묻는 '임대차보증금반환채권 가압류 신청서'

저희는 사건 기록을 면밀히 검토하던 중, '매매 당시 임차인에게 통지가 없었다'는 점을 파고들었습니다.

대법원 판례에 따르면, 임대차 보호법상 주인이 바뀌면 승계되는 것이 원칙이지만, "임차인에게 통지하지 않아 이의를 제기할 기회를 주지 않은 경우, 임차인은 승계를 거부하고 기존 임대인에게 보증금을 청구할 수 있다"는 법리가 있습니다.

저희는 즉시 바뀐 주인이 아닌, 돈을 가지고 나간 '전 집주인(기존 임대인)'을 타겟으로 삼았습니다. 그리고 그가 숨겨둔 경기도 하남시 아파트를 찾아냈습니다.

5. 법원의 가압류 '인용' 결정 (승부수 적중)

▲ 전 집주인의 하남 아파트를 묶어버린 법원의 부동산 가압류 결정문

"주문: 채무자 소유의 별지 기재 부동산을 가압류한다."

법원은 저희의 주장을 받아들였습니다. "집을 팔 때 세입자에게 알리지 않았으니, 전 집주인이 책임져라"는 논리가 통한 것입니다.

가압류 결정으로 전 집주인의 하남 아파트가 묶이자(처분 금지), 상황은 180도 반전되었습니다. 연락을 피하던 전 집주인이 압박을 느끼기 시작한 것입니다.

6. 치열했던 법적 공방: "나는 팔았으니 책임 없다?"

가압류가 걸렸다고 해서 전 집주인이 바로 돈을 돌려주지는 않았습니다. 오히려 변호사를 선임하여 치열하게 법적 반격을 해왔습니다. 피고(전 집주인) 측의 주장은 예상대로였습니다.

"나는 이미 새 집주인에게 오피스텔을 매도하고 소유권을 넘겼다. 임대차보증금 반환 의무도 새 주인에게 승계되었으니, 나한테 돈 달라고 하지 마라."

보통의 경우라면 이 말이 맞습니다. 하지만 법무법인 여온은 '팩트'와 '법리'로 상대방의 주장을 정면으로 반박했습니다.

• ✔ 여온의 반박 1 (팩트): "매매 계약 당시 세입자에게 전혀 통지하지 않았다. 의뢰인은 매매 사실을 알지도 못했고, 동의한 적도 없다."
• ✔ 여온의 반박 2 (법리): "대법원 판례에 따라, 통지 의무 위반이므로 우리는 승계를 거부한다. 따라서 보증금 반환 의무는 여전히 원래 집주인에게 있다."

7. [최종 결과] 보증금 전액 + 지연이자까지 완벽 회수

▲ 보증금 전액 지급을 명하는 법원의 완벽한 승소 판결문

"피고는 원고에게 153,000,000원을 지급하라."

단순히 승소 판결문만 받은 것이 아닙니다. 법원은 "상당한 기간 내에 이의를 제기했으므로 임대차 승계 구속에서 벗어날 수 있다"며 여온의 논리를 완벽하게 인용했습니다.

그 결과, 의뢰인은 전세보증금 원금 전액은 물론, 돈을 늦게 돌려준 대가인 '지연이자'까지 10원 한 푼 빠짐없이 모두 입금받으셨습니다.

"문제는 예고 없이 터집니다.
당신의 전세는 안전합니까?"

오늘 사례의 의뢰인분도 "설마 나한테 이런 일이 생기겠어?"라고 생각했습니다. 하지만 집주인은 세입자 몰래 바뀌었고, 법원 경매장은 예고 없이 날아왔습니다.

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