"경매로 정당하게 취득한 내 땅인데, 전 소유자 가족이 심은 나무 때문에 사용하지 못한다면?"

안녕하세요. 부동산/경매 분쟁 전문 법무법인 여온입니다.

은퇴 후 전원생활을 위해 경매로 토지를 낙찰받았으나, 예상치 못한 수목(나무) 소유권 주장과 무단 점유로 인해 고통받는 사례가 늘고 있습니다. 특히 "나무는 매각 대상에서 제외되었으니 내 것이다", "나무값을 줘야 나간다"며 버티는 점유자들은 낙찰자를 지치게 만듭니다.

1. 사건 개요: 경매 낙찰 후 발생한 '수목 소유권' 분쟁

의뢰인(원고)은 노후 생활을 위해 지방의 토지(약 300평)를 경매로 낙찰받고 2023년 2월 소유권 이전 등기까지 마쳤습니다. 하지만 현장에는 전 소유자의 가족들(피고)이 심어놓은 수백 그루의 구기자, 감나무 등이 빼곡했습니다.

의뢰인의 퇴거 요청에 피고들은 다음과 같이 주장하며 토지 인도를 거부했습니다.

내 땅임에도 불구하고 발조차 붙이지 못하게 하는 상황, 법무법인 여온은 즉시 토지인도소송을 제기했습니다.

2. 핵심 쟁점 및 법적 대응 전략

이 사건의 핵심은 '낙찰자에게 대항할 수 있는 권원(權原)이 있는가'와 '실제 점유 사실 입증'이었습니다.

① 법리적 반박: 전 소유자와의 약속은 '제3자'에게 효력 없음

피고들은 전 소유자(가족)와의 '사용대차(무상 사용 약속)'를 근거로 권리를 주장했습니다. 하지만 저희는 민법 법리를 들어 이를 명확히 반박했습니다.

② 사실관계 입증: "농사 짓지 않았다"는 거짓말을 깨다

가장 치열했던 부분은 부당이득금(지료) 산정이었습니다. 피고들은 소송 중 "경매 직후 팻말을 본 뒤로는 농사를 짓지 않고 방치했다"며 사용료 지급을 거부했습니다.

저희 전담팀은 현장 조사를 통해 결정적인 증거를 확보했습니다.

• 시기별 현장 촬영: 잡초가 무성해야 할 시기에 나무 주변이 제초되어 있음을 포착
• 영농 흔적 확보: 구기자나무의 가지치기 흔적, 지주대 설치 등 사람의 관리가 지속된 증거 확보
  
  
  직접 촬영한 실제 현장 사진

이를 통해 피고들이 소송 중에도 몰래 들어와 농작물을 관리하며 토지를 '배타적으로 점유'하고 있음을 입증했습니다.

3. 법원의 판결 결과

재판부는 법무법인 여온의 주장을 모두 인용하여 원고(의뢰인) 전부 승소 판결을 내렸습니다.

[Epilogue] 소송비용액 확정 신청까지
승소 후, 저희는 의뢰인이 지출한 변호사 선임료, 인지대, 송달료, 그리고 수백만 원의 감정비용까지 회수하기 위해 '소송비용액 확정 신청'을 진행했습니다. 결과적으로 의뢰인은 토지를 되찾는 것은 물론, 금전적 손실까지 보전받을 수 있었습니다.

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토지인도소송, 왜 전문가와 함께해야 할까요?

경매로 낙찰받은 토지 위에 타인의 수목이나 건물이 있을 때, 상대방은 유치권이나 법정지상권 같은 어려운 법률 용어로 압박해옵니다. 이때 감정적으로 대응하거나 섣불리 합의를 시도하면 오히려 불리해질 수 있습니다.

구글에서 '토지인도소송'을 검색하신 분들이라면, 지금 가장 필요한 것은 정확한 '권리 분석'입니다.