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최근 부동산 신탁과 관련한 세법은 짧은 기간 동안 큰 변화를 겪었다.

특히 재산세와 종합부동산세의 납세의무자가 위탁자와 수탁자 사이에서 두 차례 변경되면서, 신탁을 활용한 절세 구조에도 상당한 영향을 미치고 있다.

재산세는 원칙적으로 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자에게 부과된다.

여기서 ‘사실상 소유자’란 단순한 등기 명의자가 아니라, 해당 재산을 실질적으로 지배하고 경제적 이익을 누리는 자를 의미한다.

종합부동산세 역시 재산세 납세의무자를 기준으로 과세되므로, 결국 누가 재산의 실질적 소유자인지가 핵심 쟁점이 된다.

문제는 신탁재산에서 발생한다. 신탁 구조에서는 소유권은 수탁자에게 이전되지만, 경제적 이익은 여전히 위탁자에게 귀속되는 경우가 많기 때문이다.

이 때문에 신탁재산의 납세의무자를 누구로 볼 것인지를 둘러싸고 입법과 판례가 계속 변화해 왔다.

신탁재산 납세의무자의 변화와 절세 이슈

2014년 지방세법 개정 이전에는 신탁재산의 재산세 납세의무자를 위탁자로 보았다.

그러나 이 방식에는 실무상 문제가 있었다. 

신탁법상 신탁재산은 독립된 재산으로 보호되므로, 위탁자의 채권자라 하더라도 원칙적으로 신탁재산에 강제집행을 할 수 없다.

따라서 위탁자가 재산세를 체납하더라도 과세관청은 신탁재산에 대해 실질적인 체납처분을 하기 어려웠다.

실제로 대법원도 위탁자에 대한 조세채권을 이유로 신탁재산을 압류하는 것은 위법하다고 판단하였다(대법원 2012다34047 판결).

이러한 문제를 해결하기 위해 2014년 개정 지방세법은 납세의무자를 수탁자로 변경하였다.

신탁재산의 법률상 소유자인 수탁자에게 과세함으로써 과세와 징수를 일치시키려는 취지였다.

이에 따라 과세관청은 신탁재산에 대해 직접 체납처분을 할 수 있게 되었고, 조세징수의 실효성도 높아졌다.

해당 개정은 헌법재판소에서도 합헌 결정을 받았다.

그러나 새로운 문제가 발생했다.

종합부동산세 체계에서는 재산세 납세의무자를 기준으로 과세하는데, 납세의무자가 수탁자로 바뀌자 신탁된 부동산이 위탁자의 보유 부동산에서 제외되는 효과가 나타난 것이다.

그 결과 다주택자들이 부동산을 신탁하는 방식으로 종합부동산세 부담을 줄이는 사례가 빠르게 증가하였다.

결국 입법은 ‘징수 가능성’을 위해 수탁자 과세로 이동했다가, 다시 ‘조세회피 방지’를 위해 위탁자 과세로 복귀하게 된 셈이다.

이에 따라 2021년 개정 지방세법은 납세의무자를 다시 위탁자로 환원하였다.

다만 과거와 같은 징수 문제를 막기 위해, 위탁자가 체납할 경우 수탁자가 신탁재산 범위 내에서 책임을 부담하는 물적납세의무 제도를 함께 도입하였다.

하지만 이후 실무에서는 또 다른 절세 구조가 등장하였다.

부동산 보유자가 신탁계약 체결 후 위탁자 지위를 배우자나 자녀 등 재산이 없는 사람에게 이전하여 합산과세를 회피하려는 사례가 나타난 것이다.

이에 대해 대법원은 최근 판결들(대법원 2025두34929, 2022두67630)에서 중요한 기준을 제시하였다.

법원은 신탁계약이나 위탁자 지위 이전 계약이 민사상 유효하더라도, 명의와 실질이 다르고 그 목적이 조세회피에 있다면 세법상 가장행위로 보아 실질에 따라 과세해야 한다고 판시하였다.

즉, 단순히 명의만 이전했다고 해서 과세관계까지 바뀌는 것은 아니라는 점을 분명히 한 것이다.

신탁과 세법의 긴장 관계

현행 제도는 조세회피 방지라는 측면에서는 일정 부분 효과를 거두고 있다.

그러나 신탁법과 세법 사이의 구조적 긴장은 여전히 남아 있다. 신탁법은 수탁자에게 완전한 소유권을 인정하면서도 신탁재산의 독립성을 강조한다.

반면 세법은 경제적 실질을 중시하여 다시 위탁자를 납세의무자로 보고 있다.

결과적으로 동일한 재산을 두고 신탁법과 세법이 서로 다른 논리를 적용하는 셈이다.

다만 최근 제도와 판례의 흐름은 비교적 분명하다.

과세당국과 법원은 신탁이라는 형식 자체를 문제 삼기보다는, 실질적인 자산 통제관계와 경제적 귀속이 변하지 않았음에도 외형만 변경한 구조를 문제 삼고 있다.

결국 현재의 과세체계는 실질과세원칙, 조세징수의 실효성, 조세회피 방지라는 세 가지 목표 사이에서 균형을 찾는 과정으로 이해할 수 있다.

신탁 설계 시 실무상 유의점

최근 판례에 따르면, 신탁계약이나 위탁자 지위 이전 계약이 실질에 반하는지 여부는 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려하여 판단된다.

⦁계약 체결의 목적과 동기

⦁신탁관계인의 권리·의무 구조

⦁실제 재산 운영 방식

⦁수익과 위험의 귀속 관계

⦁관련 약정의 존재 및 이행 여부

⦁자금 흐름과 의사결정 구조

따라서 신탁 설계 시에는 명의자와 실제 지배자가 일치하는 구조를 만드는 것이 중요하다.

신규 위탁자나 수익자가 단순한 명의상 존재에 그쳐서는 안 되며, 실제로 재산의 운영·수익·위험을 부담하는 구조가 필요하다.

또한 거래 목적 역시 단순한 절세 목적만으로 보이지 않도록 주의해야 한다.

예를 들어 다음과 같은 목적이 객관적으로 드러날 필요가 있다.

⦁자산관리 효율화

⦁가업승계 준비

⦁개발사업 리스크 분리

⦁채권자 보호

⦁가족 재산관리 및 분쟁 예방

중요한 것은 이러한 목적이 단순히 계약서에만 존재해서는 안 된다는 점이다.

실제 이사회 의사록, 내부 문서, 가족 간 약정, 자금 흐름, 운영 방식 등을 통해 사업 목적과 경제적 실질이 확인될 수 있어야 한다.

신탁은 여전히 유효한 자산관리 수단이며, 경우에 따라서는 보유세 부담 조정에도 활용될 수 있다.

그러나 최근 과세당국과 법원은 형식적인 명의 구조보다 경제적 실질을 중심으로 판단하는 경향을 더욱 강화하고 있다.

특히 단순한 위탁자 지위 이전이나 명의 분산만으로는 더 이상 안정적인 절세 효과를 기대하기 어려워졌다.

실질적인 권리·의무 이전 없이 외형만 변경된 구조는 향후에도 가장행위로 판단될 가능성이 크다.

결국 앞으로의 신탁 실무에서는 ‘형식의 설계’보다 ‘실질의 설계’가 더욱 중요해질 것이다.

신탁을 활용한 절세 전략 역시 단순한 명의 이전이 아니라, 실제 사업 목적과 경제적 실체를 갖춘 구조 위에서 검토되어야 할 시점이다.