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이 글은 법무법인 여온 소속 김선호 변호사가 직접 검토한 법률 정보입니다. 최종 검토일: 2026년 7월. 법률 조언이 필요하신 경우 전문가와 상담하시기 바랍니다.

대출 승인 거절과 매수인의 대금 지급 의무

단순히 대출이 안나온다는 이유만으로는 계약금을 돌려받을 수 없습니다

매매계약상 매도인은 해당 부동산을 매수인에게 이전할 의무를 부담하는 반면, 
매수인은 부동산 매매 대금을 마련하여 매수인에게 지급할 의무를 부담하기 때문입니다. 

특히 잦은 대출 규제로 인해 대출 한도가 줄어들어 매수인이 매도인에게 중도금 또는 잔금을 지급하지 못하여 
계약을 더 이상 진행하지 못할 경우에도, 매도인과 매수인 사이의 별도의 특약이 없는 한, 
매매 대금 지급의무는 매수인에게 있으므로, 매수인이 매매계약 파기에 대한 책임을 지게 될 수 있습니다, 

따라서 이 경우에는 계약금 몰취를 당하게 될 수도 있습니다.

부동산 매매계약 전 필수 절차: 자금조달계획과 사전 가심사

금융기관의 주택담보대출 정식 심사는 원칙적으로 매매계약서 원본이 구비되어야만 개시됩니다.
그러나 대출 가능성을 전혀 확인하지 않은 채 매매대금의 5~10%에 달하는 계약금을 교부하는 것은 극히 위험한 법률행위입니다.

따라서 매수인은 정식 계약 전, 대상 부동산의 등기사항전부증명서와 본인의 소득 증빙 자료를 지참하여 금융기관으로부터
'가심사(사전 대출 한도 조회)'를 받아야 합니다.

이는 비록 법적 구속력은 없으나, 규제 환경에 따른 대략적인 LTV 및 DSR 한도를 파악하여
안전한 자금조달계획을 수립하는 핵심 전제 조건이 됩니다.

하지만 가심사를 100%신뢰하기보다 참고정도로만 활용해주시기바랍니다

부동산 권리분석을 통한 물건의 안정성 확인

매수자 본인의 신용이나 소득에 문제가 없어도, 부동산 자체 문제가 있으면 대출이 거절됩니다,
건축물대장을 통해 “위반(불법) 건축물”로 등재되어 있는지, 등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 권리관계가 얽혀 있는지 
등을 확인해야 합니다.
만약 매매 대상 부동산에 문제가 있어 대출실행이 불가해 매매계약 이행이 어려워진 경우라면
매매계약 파기에 대한 책임이 매수인에게 있다고 단정할 수 없습니다.

대출거절 방지 및 계약금 보호를 위한 조건부 특약 작성법

이러한 법리적 위험을 통제할 수 있는 유일한 방어 수단은 계약서에 명시적인 '대출 특약(해제조건부 약정)'을 기재하는 것입니다.
실무적으로 유효한 특약을 구성하려면 내용을 구체화해야 합니다.

모호한 약정은 추후 문언 해석의 다툼을 낳게 됩니다.
나아가 매도인이 특약 수용을 거부할 경우,
매수인은 신용대출이나 예비 자금 등 플랜B가 확실히 담보된 상태에서만 신중히 계약을 진행해야 합니다.

[대출 특약 예시]

"본 계약은 매수인의 주택 담보대출(대출 예정금액: OOO 원) 승인을 전제로 한 계약이다. 만약 금융기관의 심사 결과 대출 승인이 불가하거나 예정 금액에 미치지 못할 경우, 본 계약은 조건 없이 무효로 하며 매도인은 수령한 계약금을 위약금이나 공제 없이 즉시 매수인에게 전액 반환한다. (단, 매수인의 고의나 단순 변심, 신용상 귀책사유로 인한 대출 불가 시에는 적용하지 않는다.)" 

관련 법률 정보 FAQ

Q. 매도인이 대출 특약을 절대 적어주지 않겠다고 합니다. 무조건 이 집을 사고 싶은데 어떡하죠?

A. 매도인에게 특약 수용의 법적 의무는 없으므로, 특약 없이 진행 시 자금조달 실패 리스크는 전적으로 매수인이 부담해야 합니다.
따라서 복수의 금융기관을 통한 교차 가심사 및 제2금융권, 예비 신용대출 등 확고한 플랜B 자금을 확보한 후 계약을 체결해야만
이행지체로 인한 계약금 몰취를 예방할 수 있습니다.

Q. 집을 보고 너무 마음에 들어서 공인중개사 계좌로 가계약금부터 쏘았습니다. 대출이 안 될 것 같은데 돌려받을 수 있나요?

A. 사전에 대출 무산 시 가계약금을 반환한다는 명시적 합의가 입증되지 않는 한 반환받기 어렵습니다.
대법원 판례상 매매목적물, 매매대금, 잔금 시기 등이 특정되어 가계약금이 지급되었다면 정식 계약이 성립된 것으로 보아
매수인의 단순 자금조달 실패는 이행 거절로 간주되어 몰취 대상이 됩니다.

Q. 은행 가심사에서는 가능하다고 했는데, 막상 정식 심사를 넣으니 새로 바뀐 규제 때문에 대출이 거절되었습니다. 이건 제 잘못이 아니지 않나요?

A. 감정적인 억울함과 달리 법리적으로는 매수인의 귀책(이행지체)에 해당합니다.
은행의 가심사는 법적 구속력이 없는 단순 안내이며, 거시적인 정부의 대출 규제 변경은 계약 해제를 위한
민법상 불가항력적 사정변경으로 인정되지 않습니다.
명시적인 조건부 대출 특약이 존재해야만 계약금을 방어할 수 있습니다.